Консалтинговая компания Knight Frank подвела итоги загородной элитной недвижимости Киева за 2011 год. Как стало известно, рынок загородной недвижимости Киева продолжает демонстрировать отрицательную динамику цен во всех сегментах. Невысокий спрос обуславливает лояльность девелоперов к покупателям, что выражается преимущественно в предоставлении различных скидок при покупке домовладений, говорится в отчете компании, который есть в распоряжении "Дела".

"Предложение в сегменте в настоящий момент не в полной мере соответствует спросу. Во многих проектах на рынке на продажу выставлены дома большой площади, которые девелоперы предлагают с дисконтом. При этом цены на готовые дома небольшой площади остаются стабильными. Такие объекты пользуются спросом у покупателей, и срок их экспозиции составляет около полутора месяцев", — говорит директор по развитию бизнеса, Knight Frank Kiev Ярослава Чапко.

50% проектов, как и прежде "заморожены"

В течение 2011 года в Киевской области велось строительство 49 коттеджных поселков. Около 50% проектов, о строительстве которых было заявлено до начала финансового кризиса, по-прежнему остаются в стадии разработки или утверждения проектной документации, поскольку у девелоперов отсутствуют финансовые ресурсы. При этом некоторые проекты нуждаются в реконцепции.

За прошедший год на рынке загородной недвижимости началось развитие только трех коттеджных поселков — "Белгравия", "Исаково" и "Семь Ключей" — общим объемом в 269 домовладений. Распределение нового предложения по классности объектов составило 89% домовладений эконом-класса и 11% — бизнес-класса.

Ограниченность и удорожание финансовых ресурсов негативно повлияли на динамику выхода нового предложения. За период 2009-2011 гг. рынок пополнился 21 проектом коттеджных поселков общим объемом в 1525 домовладений, что значительно уступает докризисным показателям.

Девелоперы переориентировались на реализацию объектов в более низком ценовом сегменте или на проекты, не требующие значительных инвестиций на начальном этапе. Это привело к тому, что в коттеджных поселках, выходящих на рынок в течение последних трех лет, в большинстве случаев предлагались участки без подряда. Данная тенденция изменила и структуру рынка: новое предложение состояло преимущественно из проектов эконом-класса, что повлияло на увеличение доли этого сегмента в общем объеме рынка, а удельный вес объектов бизнес-класса и элитных проектов снизился.

"Негативные тренды начала 2011 года были компенсированы ростом спроса во втором полугодии. Финансовая нестабильность на мировых рынках весной и летом спровоцировала всплеск интереса покупателей к загородным домам. Осеннее оживление на рынке мгновенно отразилось на росте средних цен, которые в IV квартале выросли, как в элитном сегменте, так и на коттеджи бизнес-класса", — поясняет старший консультант Департамента профессиональных услуг и инвестиций, Knight Frank Kiev Алла Куценко.

Последние три года география развития проектов коттеджных поселков остается без изменений: наиболее активно девелоперы осваивают 20-километровую зону вокруг столицы в Обуховском, Житомирском и Одесском направлениях.

В 2011 году лучше продавались коттеджи эконом-класса

В течение всего 2011 года наилучшую динамику продаж на первичном рынке загородной недвижимости показал сегмент эконом-класса. Количество заключенных сделок в нем превысило 75% от общего числа.

Основной спрос на загородную недвижимость был сконцентрирован в сегменте готовых домовладений. Покупатель был готов рассматривать коттеджный поселок, находящийся в стадии строительства с недостроенными объектами инфраструктуры, однако дом должен был быть полностью готов с подведенными к нему коммуникациями. Рыночное предложение "участок без подряда" находит своего покупателя только в проектах, где есть в наличии построенные или строящиеся коттеджи.

А основной объем спроса на домовладения элитного сегмента и бизнес-класса был сосредоточен в 15-километровой зоне от Киева, потенциальные покупатели коттеджей эконом-класса готовы были рассматривать предложения на удалении не более 25 км.

С начала кризиса цены на элитные коттеджи снизились на 23,1%, коттеджи бизнес-класса — на 20,7%, эконом-класса — на 30%. По итогам 2011 года сегмент загородной недвижимости вновь продемонстрировал падение средних цен во всех сегментах, однако темпы снижения замедлились, а в бизнес-классе и в элитном сегменте в IV квартале был зафиксирован рост средних цен. В эконом-классе цены в 2011 г. снизились в среднем на 13%, приблизившись к 890 $/м2, в элитном сегменте и бизнес-классе этот показатель уменьшился на 4,4% и 4,8% соответственно. Таким образом, к концу 2011 г. средняя стоимость загородного жилья на первичном рынке составила 1550 $/м2.

В 2012 году практически ничего не изменится

В 2012 ожидается возобновление строительства ранее замороженных коттеджных поселков: "Маеток. Бриллиант Греции", "Посольская Гута", Big House, "Гринзунд". С появлением на рынке новых высококлассных объектов структура предложения начнет постепенно возвращаться к докризисной.

Если говорить о динамике цен, то в 2012 году возможны незначительные колебания средних цен в период сезонного повышения спроса. Также можно ожидать увеличение стоимости загородного жилья в наиболее востребованных коттеджных поселках (при условии стабильности экономической и политической ситуации). В менее привлекательных объектах и строящихся поселках не ожидается повышения цен, так как объем предложения все еще превышает спрос.